美国房价为何现50年最狂热涨势？

疫情重塑了美国的房地产市场。疫情的影响与房地产市场基本面因素相叠加，造成了过去一年以来，大批寻求买房者突然涌入市场，美国楼市异常火热。美国房价一路飙升，到去年11月，房价以经济大衰退以来最快的速度上涨，今年春季的中位数房价上涨达到两位数字（百分比）。很多美国从业者表示，近50年来，从未见过美国今年5月这样的房价涨势。

美国全国地产经纪商协会(NAR)日前表示，美国5月成屋中位数价格同比上涨23.6%，至35.03万美元，为纪录高点。这一年度价格涨幅为1999年以来最强劲的一次。自从去年7月首次突破30万美元以来，中位数房价已大幅攀升。2021年5月售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地产经纪公司Redfin Corp.的数据显示，5月有超过一半的住房成交价格超过其上市价格。

房价暴涨带来的直接影响是，抢房大战在美国各地上演，从南到北，从西到东，从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊，从传统热门地区到过去无人问津的小城镇。一些购房者对《财经》记者表示，连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标。成屋价格的大幅上涨也吓退了一些买家。

美国知名房地产专家、前房利美（Fannie Mae）首席信用官现美国企业研究所住房中心（American Enterprise Institute's Housing Center）主任埃德•平托指出，美国房地产市场分成低、中低、中高和高四个价格等级，美国高端房地产的价格较去年5月增长了25%，总体涨幅达到15%。低价和中低价格等级的房价年同比涨幅分别为14%和15%。平托说，在市场繁荣时期，通常是低端房屋市场表现最为抢眼，到目前为止都是如此。但高端住房市场的出色表现意味着高收入者正在迁移，他们可能选择卖掉在高房价的城市里的住房，搬到房价更低的地方生活。

金融服务公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略师兼董事总经理马克·格兰特(Mark J. Grant)对《财经》记者指出，美国经济正在蓬勃发展。从美联储大放水到经济刺激政策，加之疫情期间金融等行业创造的金钱源源不断流入，助燃了美国的一片红火。

美国经济的红火在房市的表现就是抢房白热化。一套房子推到市场后会出现买家互相加价竞购、通过各种奇妙方式打动甚至贿赂卖家，有些没有亲眼看过就“盲买”。总部位于加州的房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting的约翰·伯恩斯(John Burns)说，有了BiggerPockets和Fundrise等在线房地产投资平台，外地投资者就可以更方便地在全美各地的小城市购置房产了。这使得过去只发生在本地购房者之间的竞争，拓展为投资客与本地购房者的竞争。有数据显示，投资客参与的交易已经占到每年全美房产销售的五分之一左右。

一些没落的铁锈地带城市由于经济凋敝，近几十年来人口增长缓慢，因此房价很低，今年也一跃成为人们抢房的目的地。房地产网站Realtor.com的数据显示，阿伦敦周围都市圈今年1月份房产挂牌价的中位数同比上涨了24%。距田纳西州首府纳什维尔150英里的小镇马丁市(Martin)等地的情况也是如此，马丁市的挂牌价中位数同比暴涨了159%；而在距韦恩堡(Fort Wayne)约30英里的印第安纳州肯德尔维尔市(Kendallville)，挂牌价中位数攀升了56%。伯利恒房地产中介公司DLP Realty的副总裁乔纳森·坎贝尔(Jonathan Campbell)表示，一年前，包括伯利恒在内的阿伦敦都市区的平均房价原本在22.5万美元上下。如今已一路升至27万美元以上，当地房地产市场异常火爆，以至于看房者常常造成交通堵塞，房产往往在挂牌后不到48小时就能售出。

推动房价暴涨的原因是，多位经济学家对《财经》记者分析说，一方面利率创下纪录低点，低房贷利率刺激了强劲的需求，加之居家办公打破了工作地点的束缚，人们得以更灵活地选择居住地，家庭工作空间则变得更加重要；另一方面对社交疏离的需求增加了对单户住宅的需求，外加几十年来，受20世纪50年代发起于加州的NIMBY（别建在我家后院）运动催生的严格区域划分法律，导致的高成本严重限制了新建住宅。

美国房地产经纪人协会最新报告显示，2001年至2020年期间，全美房屋建筑商平均每年新建122.5万套住房，这一数字低于1968年-2000年间的年均150万套。与长期历史水平相比，报告称过去20年的美国新房建造量已减少了550万套，其中包括200万套单户住宅，110万套2至4户的多户型住宅和240万套至少5户的多户型住宅。如果想要填补这样的供应缺口，建筑商的住宅建设速度需要达到每年新建210万套房屋，这仍需要十年时间才能解决这个问题。

但自从全球金融危机前楼市泡沫的形成和崩盘后，过去十年来美国新建住房低迷，导致供应不足。在过去的一年里，因受疫情冲击，建筑材料和劳动力成本持续走高，美国建筑商不得不放缓了建设房屋的步伐。目前，建筑商们的情绪仍未见好转，美国6月住房开发商信心指数意外降至十个月来最低水平。

未来几个月，人们相信全美房价依旧有大幅上涨的巨大空间。这背后更深层次的问题是美国人口结构的变化。婴儿潮一代变得很长寿，他们将房地产视为一种投资，认为房产既能创造财富，也能保值增值，不再出售住房。在过去15年来，婴儿潮不再腾出房子给年轻一代，他们拥有住房并热衷于就地养老。

在需求端上，由于人口红利，千禧一代继续以30%-50%的速度推动新家庭的形成，因此，住房需求在未来一段时间内仍保持强劲。最新数据显示，在众多美国购房者当中，22岁至40岁之间的年轻人已占据最大比重，达37%。与此同时，年轻一代要面对更多的负担、学生债务以及居住在更健康的就业市场附近的愿望——这通常意味着生活在更昂贵的地方，使他们不能参与到房地产市场之中。 

这让人们联想起次贷危机前的楼市繁荣期，同时也担心新的房地产泡沫和新的房地产市场崩盘。但大多数专业人士对《财经》记者表示，现在的情况与15年前不可同日而语，不只资产信用状况有天壤之别，且推动房价上涨的主要因素是基本面，是供需逻辑，因此房价今后还将继续上涨，只是幅度会有所缩小。